Datum17.07.2026 07:49
Quellewww.spiegel.de
TLDRDie Berechnung der Wohnfläche ist in Deutschland nicht einheitlich geregelt, der BGH orientiert sich jedoch oft an der Wohnflächenverordnung. Grundsätzlich zählen alle der Wohnung zugeordneten und für Wohnzwecke nutzbaren Räume dazu. Sofern keine abweichenden Vereinbarungen getroffen wurden, werden Balkone und Terrassen oft nur anteilig (25-50%) angerechnet. Dachschrägen werden je nach lichter Höhe nur teilweise oder gar nicht berücksichtigt. Nur Räume, die primär dem Wohnen dienen, zählen als Zimmer.
InhaltDie Frage nach der Wohnfläche kann schnell zum Zankapfel werden. Welcher Anteil vom Balkon zählt zur Wohnfläche? Was gilt bei Dachschrägen? Und: Ist das Bad ein Zimmer? Hier kommen Antworten auf die drängenden Fragen. Wer eine Wohnung sucht, orientiert sich meist zuerst an zwei Zahlen: der Wohnfläche und der Anzahl der Zimmer. Doch was auf den ersten Blick eindeutig wirkt, sorgt in der Praxis immer wieder für Verwirrung. Zählt der Balkon vollständig zur Wohnfläche? Gehört der Keller dazu? Und wann ist ein Raum überhaupt ein "Zimmer"? Reicht dafür schon ein kleines Arbeitszimmer oder eine ausgebaute Dachkammer? Tatsächlich können sich die Angaben in Wohnungsinseraten unterscheiden, weil unterschiedliche Berechnungsmethoden angewendet oder Begriffe verschieden ausgelegt werden. Für Miet- und Kaufinteressierte kann das mindestens zu einer falschen Vorstellung über die Größe der Wohnung führen. Was also zählt wirklich zur Wohnfläche, welche Räume dürfen als Zimmer ausgewiesen werden und wo liegen die rechtlichen Grenzen? Hier kommen Antworten auf die drängenden Fragen. "In Deutschland existiert für den frei finanzierten Wohnraum kein einheitlich zwingender Berechnungsmaßstab für die Wohnfläche", sagt Rechtsanwalt Christoph Stroyer, Mitglied in der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein. Noch früher sei es "völlig unüblich" gewesen, konkrete Flächenzahlen in Mietverträgen zu nennen. Das habe sich erst mit der Einführung des öffentlich geförderten Wohnbaus geändert. "Heute gilt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) grundsätzlich die Wohnflächenverordnung (WoFlV) aus dem sozialen Wohnungsbau als Maßstab für die vermietete Wohnfläche", sagt Stroyer. Allerdings nur, solange die Vertragsparteien keine abweichenden Vereinbarungen getroffen haben. Laut Stroyer zählen dazu grundsätzlich sämtliche Räume, die ausschließlich der jeweiligen Wohnung zugeordnet werden können und zu Wohnzwecken nutzbar sind. Das sind also etwa Wohn-, Schlaf-, Arbeits- und Kinderzimmer, die Küche, das Bad, die Flure sowie Abstellräume innerhalb der Wohnung. "Nicht zur Wohnfläche gehören insbesondere Kellerräume, außerhalb der Wohnung liegende Abstellräume, Waschküchen, Dachböden, sofern sie nicht zu Wohnzwecken ausgebaut und bauordnungsrechtlich genehmigt sind, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen", so Stroyer weiter. Denn sie gelten laut Stephen Paul vom Immobilienverband Deutschland lediglich als Nutzflächen, die keinen Eingang in die Wohnflächenangabe finden dürfen. Einschränkungen gibt es bei Sonderflächen. "Balkone, Loggien und Terrassen können zumeist nur mit einem Anteil von 25 Prozent ihrer Grundfläche angesetzt werden", sagt Paul. Nur wenn diese außergewöhnlich groß, hochwertig ausgestaltet oder besonders wettergeschützt sind, können solche Flächen aufgrund ihrer guten Nutzbarkeit mit bis zu 50 Prozent berücksichtigt werden. "Bei Dachschrägen bleiben Flächen mit einer lichten Höhe von weniger als einem Meter vollständig außer Ansatz", sagt Paul. Flächen mit einer lichten Höhe zwischen einem und zwei Metern werden immerhin zu 50 Prozent berücksichtigt. Erst Flächen, bei denen Fußboden und Decke mehr als zwei Meter voneinander entfernt sind, dürfen vollständig zur Wohnfläche gerechnet werden. Dafür gibt es Paul zufolge keine gesetzlichen Vorschriften. "Jedoch gelten als Zimmer nur solche Räume, die ihrer Funktion nach dem Wohnen dienen und hierfür auch geeignet sind." Erfasst werden darum typischerweise Wohn-, Schlaf-, Kinder- und Arbeitszimmer. "Nicht als Zimmer zählen Küche, Badezimmer, Flure oder reine Abstellräume, da diese nicht dem Aufenthalt zu Wohnzwecken dienen, sondern lediglich Nebenfunktionen erfüllen", erklärt der Experte. Sehr kleine Räume von weniger als zehn Quadratmetern könnten in der Regel ebenfalls nicht als eigenständige Zimmer gewertet werden. Sollten sie allerdings mindestens sechs Quadratmeter groß sein, könnten sie nach der etablierten Zählweise immerhin noch als halbe Zimmer gewertet werden.